Rôle d’évaluation

Le rôle d’évaluation est l’inventaire de l’ensemble des immeubles qui se trouvent sur le territoire de la Ville. Il indique la valeur de chacune des propriétés de la ville sur la base de leur valeur réelle et représente le prix le plus probable qu’un acheteur potentiel accepterait de payer lors d’une vente de gré à gré. Le rôle d’évaluation est mis à jour tous les 3 ans. Les visites pour fin d’évaluation sont faites tous les 9 ans par un évaluateur agréé ou à la suite de l’émission d’un permis ou d’un certificat sur une propriété.  La valeur de référence est au 1 juillet 2023.

Les valeurs des immeubles servent de base pour calculer la part de charge fiscale municipale que chaque propriétaire devra payer au moyen de ses taxes à la Ville et au centre de services scolaire.
Chaque année, le conseil municipal fait des choix budgétaires qui déterminent ensuite le taux de taxation annuel. Afin de connaître le montant de taxes municipales qu’un propriétaire doit payer, la valeur de sa propriété est divisée par la valeur totale de tous les immeubles du territoire afin de déterminer la part de la charge fiscale qu’il devra assumer dans le budget de la Ville. Cette façon de faire permet de partager équitablement les coûts des services offerts à la population.

L’avis d’évaluation est un document qui indique à un propriétaire la nouvelle valeur de sa propriété sur le rôle d’évaluation foncière, et ce, chaque 3 ans. Pour ce nouveau rôle 2025-2026-2027, vous pouvez déjà le consulter en ligne et le recevrez également en version papier en même temps que votre compte de taxes, en février 2025.

Le compte de taxes est établi en fonction du taux de taxes foncières et de la tarification des services, adoptés par le conseil municipal en fonction du budget municipal. Il indique le montant à percevoir pour chaque propriété afin d’assurer les services à la population.

Pas nécessairement. Lorsque la Ville reçoit le nouveau rôle d’évaluation foncière de la part de la firme externe qu’elle a mandatée, elle neutralise le taux de taxation en conséquence. Ainsi, pour une résidence dont la valeur correspond à la valeur moyenne de la Ville, le montant de taxes foncières sera identique suivant le nouveau rôle d’évaluation.

Si le pourcentage d’augmentation de la valeur de votre propriété est inférieur à l’augmentation moyenne de la valeur des propriétés du même genre, il est probable que votre compte de taxes soit diminué. L’inverse est également possible.

Rappelons que le taux de taxation est en relation directe avec le budget adopté annuellement par la Ville. Ainsi, comme le budget pour l’année 2025 ne sera adopté que le 9 décembre prochain lors d’une séance extraordinaire, il est impossible en ce moment de statuer sur le taux de taxation exact pour chaque catégorie d’immeubles pour l’année à venir.

À l’occasion de la séance extraordinaire du 9 décembre dernier, les membres du conseil municipal de la Ville de Saint-Basile-le-Grand ont présenté et adopté le budget 2025. D’un montant total de 37 841 483 $, ce budget représente une hausse de 2,6 % pour le compte de taxes résidentiel moyen, représentant 101 $ d’augmentation.

Exemple suite à l’adoption du budget 2025 :

Le rôle d’évaluation est conçu et tenu à jour par des évaluateurs agréés de la Fédération québécoise des municipalités que la Ville a mandatée. Ceux-ci sont assujettis au code déontologique de l’ordre professionnel des évaluateurs agréés du Québec et à la Loi sur la fiscalité municipale. Ils sont complètement indépendants de la Ville et l’administration municipale ne peut en aucun cas influencer leur travail et leurs décisions.

Il existe trois méthodes pour déterminer la valeur d’une propriété. Selon les cas, la méthode la plus pertinente est utilisée :

• Méthode de comparaison : analyse des ventes récentes de propriétés ayant des caractéristiques identiques ou similaires à la vôtre, tels que la dimension du terrain, la superficie habitable, l’âge de la propriété, la proximité des services, etc.
• Méthode du coût de remplacement : permets d’établir le coût de construction à neuf d’une propriété similaire à la vôtre, en tenant compte de sa dépréciation à la date de référence (1^er juillet 2023).
• Méthode du revenu : en appui sur la capacité d’une propriété productrice de revenus, les évaluateurs procèdent à une analyse approfondie des revenus et des dépenses que génère une propriété similaire et font l’analyse de la relation entre les revenus et les prix de vente pour calculer le taux de capitalisation. Cette méthode est habituellement utilisée sur des propriétés du secteur de l’accueil, des immeubles industriels, à logements multiples, de bureau et sur des centres commerciaux.

Voici ce qui peut influencer le montant de la valeur de votre propriété :

• Le secteur;
• La dimension du terrain;
• La superficie habitable;
• L’âge de la propriété;
• La qualité de la construction;
• La proximité des services;
• Le type d’habitation.

L’ensemble des valeurs foncières (terrain et bâtiment) du territoire grandbasilois a considérablement évolué comparativement au dernier rôle d’évaluation 2022-2023-2024. L’inventaire de tous les immeubles (imposables) est passé d’une valeur de 2 515 869 825 $ pour le rôle 2022-2023-2024 à 3 944 757 100 $ pour le rôle 2025-2026-2027, représentant une hausse de 56.8 %.
Concernant les immeubles résidentiels, la valeur moyenne d’une résidence unifamiliale qui était établie en 2022 à 388 800 $ est passée à 587 500 $, correspondant à une variation de 198 700 $, soit une augmentation de 51,1 %.

La valeur inscrite au rôle d’évaluation est le reflet des conditions du marché immobilier à un moment précis dans le temps, soit 18 mois avant la date d’entrée en vigueur du rôle. Dans le cas du rôle triennal de 2025, 2026 et 2027, la date de référence est le 1^er juillet 2023.
Plus la date de référence s’éloigne de la possible date de transaction immobilière, plus il est possible que le prix diffère de la valeur réelle indiquée au rôle d’évaluation. Le marché immobilier est en constante évolution, tandis que le rôle d’évaluation est fixe dans le temps puisqu’il est mis à jour aux trois ans seulement.

Afin de vérifier si l’évaluation de votre propriété est juste et raisonnable, il est possible de se poser la question quant à la valeur réelle de celle-ci et de se questionner sur le prix qu’aurait pu être vendue votre propriété au 1^er juillet 2023, soit la date de référence pour le rôle d’évaluation 2025-2026-2027. Une vérification sommaire du prix de vente des résidences vendues dans le même secteur et semblables à la vôtre est un bon point de départ.

Les avis d’évaluation seront acheminés aux propriétaires par la poste en même temps que le compte de taxes foncières en février 2025. Toutefois, le rôle d’évaluation est disponible en ligne depuis le 18 novembre 2024 et peut également être consulté en personne à l’hôtel de ville.

Il est possible de déposer une demande de révision administrative à l’égard du nouveau rôle d’évaluation foncière. Plusieurs motifs peuvent justifier une demande de révision tels que la valeur, l’exactitude, la présence ou l’absence d’une inscription au rôle, etc. Une personne qui souhaite déposer une demande de révision relative à un bien dont elle-même ou une autre personne est propriétaire peuvent le faire auprès de la Ville avant le 1^er mai 2025. Cependant, il est important de savoir que des frais administratifs doivent être acquittés avec toute demande de révision administrative. Le formulaire à remplir, issu du ministère des Affaires municipales et de l’Habitation (MAMH), est disponible au villesblg.ca/evaluation ainsi qu’en personne à l’hôtel de ville.
Pour connaître les modalités et conditions d’une demande de révision, consultez la section à ce propos sur cette page Web.